一、宏观政策面预测

　　1.1 2009年政策预测

　　12月初结束的中央工作会议，明年对于房地产行业相关的优惠政策仍就继续沿用，政策方面维稳，预示在未来一段时期内政策风险降低，更将有利于整个行业的发展。虽然政府有意识的对房价进行干预，特别是将“抑制”改为“遏制”，足见明年的政策的发起点将对房价发起重拳，正如王石所说，政府已经掌握了控制房价的最终方法，但就目前整体经济运营不见明朗的时期，过快干预房价而造成房价过快下跌，进而影响整体经济的发展，这是政府所不愿见到的，因此明年对房价的政策，将会以控制和干预为主，那么政策的方向将可能从打击投资性需求方向着手，特别是二套房贷等政策将会进一步的收紧。但如果明年房价仍维持今年这种疯涨局面，也不排除政策重拳的出台，而系列政策的出台关键点，或看明年中期，这也预示着明年下半年政策风险增大。

　　1.2 2009年末政策分析及预测

　　土地供应方面

　　限制土地出让地块的面积，明确规定不同等级城市可出让地块的规模大小。大面积的土地出现受到禁止，政策规定的将规模较大的土地分块出让；同时提高土地首付比例，这一政策有效控制土地集中和土地闲置的情况，提升土地是实际利用率，更有利于市场的发展，而不是只局限在传统实力雄厚的几家开发商之间竞争，但政策将让中小开发商有能力参加竞拍，然而这确增加市场竞争的激烈性，促使地价上涨，进而影响房价。

　　金融信贷

　　二套房贷的收紧和房屋销售营业税征收时间调整，这一政策对贵阳市场的影响不大。目前贵阳市商品房市场的主要消费模式为自住型需求投资型需求，自住型需求又分为新房购置和改善型购房。贵阳市以投资型需求为主的购房者，多为自身持有物业，通过物业升值或租赁两种方式来实现其投资目标。关于房屋销售营业税征收时间调整，贵阳市二手房平均每月成交量为500左右，消费并不旺盛，二手行业发展缓慢，因此政策对贵阳房地产市场根基影响不大。而目前唯一存在影响的因素在于首付的成数问题，这一点在现有政策方面未见表示。

　　保障性住房

　　09年，国家以及贵阳市均进行了不同程度的政策调整，以解决低收入人群的住房问题，并分解到住房用地年度供应计划。虽然目前市场积压仍会存在，但是由于土地狭小，贵阳市经济适用房的主要供应则主要集中在乌当、花溪等待开发区域，而需求旺盛的两城区及金阳区供应量小，同时大的经济适用房小区不多。因而，贵阳市在2010年则面临保障性住房的调整问题，势必部分规划会涉及到保障性住房的供应计划。

　　二、土地市场预测

　　2008-2012年土地供应情况计划

区域	新增供应面积	调整用地	合计供应量
两城区	2,537,000.00	3,103,000.00	5,640,000.00
金阳新区	3,900,000.00	-	3,900,000.00
小河区	373,000.00	1,357,000.00	1,730,000.00
乌当区	546,000.00	694,000.00	1,240,000.00
花溪区	1,122,000.00	248,000.00	1,370,000.00
白云区	680,000.00	930,000.00	1,610,000.00
总计	9,158,000.00	6,332,000.00	15,490,000.00

　　其中两城区供应指标：

 

 

 

    

年份	土地供应规划
2008年	预计供应居住用地380公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地265公顷；
2009年	预计供应居住用地430公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地300公顷；
2010年	预计供应居住用地240公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地168公顷；
2011年	预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷；
2012年	预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷。

　　根据08至12政府规划，贵阳计划新增供应土地915.8万平米，旧城改造及用地性质调整用地633.2万平米，总供应面积1549.0万平米，根据08、09年1-11月土地出让结果，先累计出让用地达763.7万平米(备注：09年数据不含小河区)，未来三年土地储备量仅剩余700万平米，按照每年300万平米的需求量，由于供求结构的偏离土地供不应求，地价将出现进一步的上浮。

　　而从供求趋势来看，近年市场供求的重点主要围绕两城和金阳，政府对于乌当、花溪等地的土地供应相对较少，随着花溪二道、水东路等城市干道的竣工通车，这些区域市场将成为新一轮的竞争热点。

　　三、供求及价格预测

　　09年注定将会是注入贵阳房地产发展注入史册的一年，年初的市场一片哀嚎，然而回望市场一次又一次的屡创新高，历史成交记录一次又一次的被打破，量价齐升，商品房整体成交逾700万平米。贵阳楼市似乎已经到达成交的极限，然而牛市不言顶熊市不言底，明年的市场和去何从尚不得而知。今年市场的需求构成是显而易见的，07年底、08年的市场动荡积累一大批潜在需求客户，今年宽松的货币政策有效的激发了市场被压抑已久的购买力，上半年能的市场成交很大部分是受此类客户的带动。另一方面，随着燃油、水电、食用油等日常消费品的价格上涨，结构性通胀正逐渐显现出来，此时作为保值升值的房地产投资则广为投资客青睐，特别是对于贵阳这种金融产品稀缺，投资渠道闭塞的内陆城市，投资房地产或成为无数不多的投资手段，下半年的成交也正是受大量投资客的入场的带动；但我们仍然需要关注市场的长期规律，今年贵阳楼市似乎存在过度投资未来需求的状态，可以说是短时的平衡态势关系遭到破坏，因此市场需求面将受到较大的考验。

　　供应

　　根据2008-2012年城市住房建设计划，08-12年商品房住房累计供应为1942万平米，08、09两年累计供应量逾900万平米，剩余1000万平米将余下三年，年均供应量不足350万平米，至07年开始贵阳商品住宅年供应量就均在350万平米以上，而07-09三年累计平均成交面积400万平米，整体趋势供小于求，市场潜在压力较弱。

　　成交

　　随着房价的上涨，刚性需求的锐减，政策对于二套房购买的控制，成交量增长缺少显性支撑，另一方面明年下半年政策风险加大，明年市场整体成交会有所的回调，由于宏观经济面出现明显回暖增速的势头，因此明年成交下滑则不会出现08年的惨状，但仍然要做好成交高位回落的准备，预计明年整体成交会在400-500万平米(以月均成交35万平米/月)。

　　价格

　　明年中心城区房价破万元大关，部分区域市场开始迈过4000，年末中心城区一些占据优质核心地段的项目还在蓄势待发，均价已基本瞄向8000元/平米中心城区房价过万只是时间问题，冲破万元单价的号角或将由保利国际广场等项目率先发起；随着中低档单价货源快速去化，房价的整体抬升，在中心城区高房价扩散效应的带动下，周边各城区的房价将进一步迈入新台阶，例如乌当、小河、花溪市场整体均价或将完全占到4000的高位，贵阳低房价时代由此终结。

　　四、市场整体走势预测

　　09年的市场呈现三段式变化，年初破冰，年中爆发，年末疯涨，而2010年市场走势同样或将出现别人的三段式发展：

　　第一阶段(1月至4月)

　　【市场表现】

　　成交量将呈现较大下滑趋势，这主要是由四个方面构成，一是由于09年市场过度透支未来需求，有效需求下降，则购买力下降；二，是市场新增供应不多，剩余货量多以高质高价产品为主，而正常情况下此类产品的市场去化较慢；四，政策方面来看，09年末不断出台多个控制性政策，这必将影响消费者的观望心理；五，年初正值春节，多数预备购房的客户则持币待购；价格将呈现稳中有升情况，首先是目前市场剩余的货量多以高质高亮产品为主，新增供应主要集中在主城区等热点区域的热点项目，在以余货和高价区域销售为主导的环境下，整体均价下降的可能性不大。

　　【市场关键点】

　　谁先发力提前截流市场？虽然这一阶段有政策和消费两方面的威胁影响，但市场还是以供应量不足为主的需求下滑，如果能切实在这一时期撬动消费，则可在今年的市场占位中先拔头筹。

　　第二阶段(5月至9月)

　　【市场表现】

　　市场或将出现供应与消费的博弈。一方面，这段时期是传统的供销旺季，其次，由于09年市场成交旺盛，各企业对未来的预期较高，多个项目会把推广集中在此时期推出，将导致大量产品涌入市场，一些高端产品也将应声入市。而这一阶段市场价格将呈现波动，一方面是高质高价的产品入市拉动市场，另一方如果此时上半年的消费并未被刺激，则价格会出现回调。

　　【市场关键点】

　　产品力说话， 2009年的产品是以空间赠送和小户型主打，而2010年的产品主要以洋房和别墅为主的竞争，传统的高层产品在现有的规划限制下难有发挥空间，如何利用低密度产品和整盘环境营造，成为这一阶段的亮点。

　　第三阶段(10月至12月)

　　【市场表现】

　　为后期调整时期。调整的力度完全取决于年中的市场发展情况。如果年中出现继续出现价格的猛涨势头，势必在年末会出台相关收紧调控措施，以平衡是市场秩序；如果在年中由于上半年的消费并未被刺激，而出现成交量和价格的回调，必然在年终，国家会出台相关救市措施，缓解市场发展的低潮。

　　【市场关键点】

　　现金为王，应对政策。由于09年量价疯涨，市场短时透支未来，通常情况下市场将会受到惩罚，惩罚不是来至政府，就是来至市场。正因为如此，企业有必要做好过冬准备，握稳筹码以应对年末市场即将发生的变化；

　　五、市场热点

　　市场热点

　　明年的市场竞争的焦点依然是金阳，根据目前市场在售项目的统计，明年金阳市场潜在供应量预计在300万平米，主要以世纪城、中天•会展城、中铁•逸都国际、金阳新世界为首大盘间的博弈。

　　产品热点

　　高层物业的创新突破问题，近年一级市场供应主要以高密度地块为主，这预示着未来高层物业将继续成为市场的竞争主力，但随着政府加大对建筑规范限制，高层物业的产品创新空间受到一定限制，加剧高层产品的同质化竞争，如何加大高层产品的创新将成为各家开发商关注重要课题；由于大量高层产品的涌现，低密度产品供应严重缺失，高端低密度的产品存在较大的市场空白点，因此明年将是豪宅产品销售的绝佳时期。

　　产业热点

　　商业项目将成为重头戏，今年的土地供应，大量的土地性质均为商业或商业综合类用地，可见商业的物业将成为今后市场供应的潜在亮点。09年全市最为火热的商业类物业不多，仅有鸿通城A-MALL、绿地联盛国，写字楼类项目供应也相对较少，市场竞争依然集中在住宅类物业，但顺着城市经济的发展，城市化进程的加速，市场对于商业和写字楼物业需求正日渐提高，商业物业从供需两方面都有其发展的必然空间。从明年的市场格局来看，随着金阳入住率的提升，金阳将掀起一轮商业物业的竞争浪潮。然而正如前文所述，贵阳商业项目定位模糊，缺乏主线与特色，摆在大家的共同课题是，如何在后续激烈的商业物业竞争找准自身合适的位置。同时作为市场对于优质的商业咨询、运营管理服务机构的需求将会增强，这也给相关机构的发展带来契机。

　　行业格局

　　大型房企将继续统领市场，根据05-09年现有土地存量构成扣除已开发部分，未来；5-8年内潜在供应量接近2000万平米，结果各楼盘预期开发周期，明年由主要开发商推出的货量预超400万平米，根据08-12年城市住房建设计划数据显示，明年市场计划供应量仅为350万平米，即使按逐年递减的市场供应，仅按照明年整体供应量将不超450万平米计算，主要开发商推货几乎占到整体供应量的80%以上，中小开发商的市场空间将进一步受到挤占，尤其是竞争更是激烈的金阳主战场。

　　热点关注事件

　　近年随着保利、新世界、恒 大、世纪金源等全国知名开发商的进入，贵阳原有的市场格局发生着巨大的转变，外来企业的入驻给市场注入更多的新生力量，新产品、新思路、新的管理和开发理念，同时也让贵阳市场更多的受到外界关注，特别是今年贵阳楼市成交屡创新高，更有单盘位列全国销售榜首，这使得更多品牌开发商对于贵阳市场产生了浓厚的兴趣，诸如万科、上海 大华、北京首创等，谁将成为市场的参与者，谁将成为明年市场的领导者，则是明年关注又一重要话题。另随着更多外来企业的入驻，贵阳本土中小企业生存空间将进一步缩小，诸如产品设计、建筑规划、销售推广、装修设计等相关行业，也必将融入到行业洗牌的进程中。

　　结束语：辉煌的09年已经成为过去，08、09年的贵阳楼市经历了悲喜两重天，正如同病卧床榻的患者一跃而起却又疾跑飞奔，两种情况都在反射出市场的非理性，因此2010年的楼市或将在理性中得以调节，价增量降，供需平衡成为明年楼市主格调。